近年来，我县在推进工业化、城市化进程中，十分重视土地资源开发和合理利用，土地资产的管理和经营工作取得了明显成效，房地产业也加快了发展并逐步规范，有力地促进了全县经济和社会协调发展。但目前，随着全县新一轮经济和城市建设步伐的加快，用地矛盾将日益突出，为培育规范、有序、健康的房地产市场，保障经济社会可持续发展的用地需求，切实做到规划管地、计划供地、集约用地，坚决制止和纠正各类违法违规行为，根据国家和省市的有关要求，结合我县实际，特提出如下意见：
一、认真执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格按计划用地
进一步强化土地用途管制。严格执行土地利用总体规划，任何镇(区)、部门和个人都不得违反土地利用总体规划，擅自改变土地用途、扩大用地规模。
加强对建设项目用地预审管理。严格按照土地利用总体规划批地、用地。对不符合土地利用总体规划的建设项目，有关部门不得通过用地预审。
认真执行农用地转用计划。杜绝超计划和无计划用地行为，坚决禁止未经省政府审批，非法将“农用地”流转为建设用地。
各镇(区)、各部门必须增强规划意识，规范用地行为。建设项目的规模和布局，必须控制在土地利用总体规划和城乡建设规划确定的建设用地范围内。对违反土地利用总体规划和城乡建设规划的建设项目，县国土部门不予受理审批用地材料，县建设部门不得出具规划红线等材料；对非法私下签订用地协议、非法圈占农用地等违反土地管理法律法规行为，必须坚决纠正，并及时补办相关手续。
二、建立和完善国有土地收购储备制度，增强政府宏观调控土地市场的能力
按照“政府垄断一级土地市场，放开放活土地二级市场”的原则，县国土、建设、财政、规划等部门要根据本县土地市场实际，制定土地收购储备年度计划，报县政府批准后实施。
下列国有土地可以通过依法征收纳入储备：1、土地出让等有偿使用合同约定使用期届满，土地使用者未申请续期或者续期未获批准的土地；2、因单位撤销、迁移、破产等原因停止使用原划拨的国有土地；3、依法分批次征用，一年内未供应的土地；4、撤组后的国有土地；5、闲置超过两年被依法收回的建设用地；6、土地违法行为被查处后依法收回的土地；7、单位闲置及低效利用的土地；8、土地使用权转让申报价比标定地价低20％以上，由政府优先购买的土地；9、为实施城市规划进行旧城改造、需要调整使用的土地；10、县政府认为需要控制的土地。
对拟收购的地块，县国土部门要依法对土地权属进行界定，会同有关部门进行费用测算，提出收购方案，报县政府批准，政策性收购的土地由县国土收购储备中心纳入收购，其他土地由县城市建设投资发展有限公司进行收购，纳入储备土地。
三、完善招拍挂机制，发挥市场配置土地资源基础作用
严格执行《江苏省国有土地使用权招拍挂出让办法》，进一步规范土地出让行为。对商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目用地，必须采取招标、拍卖或挂牌方式出让。
坚持公开、公平、公正、诚信的原则。纪检、监察机关要会同国土、建设、规划部门建立健全招拍挂相关制度、工作规程，加强监督检查，杜绝暗箱操作、隐形交易。
坚持土地开发年度总量控制的原则。根据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划以及市场需求情况确定年度供应总量，有计划纳入土地有形市场，并向社会公布，接受社会监督。凡未列入年度上市计划或出让宗地用途、面积与年度计划不符的，原则上不予安排上市。
坚持土地集中上市的原则。每年组织2次重点推介活动，将上市土地在全省乃至全国范围内推介。凡拟上市地块必须坚持土地成片开发和改造，杜绝零星上市。
坚持“净地”出让的原则。对拟上市地块有附着物的，县国土、建设等部门要组织和实施拆迁，形成“净地”，进行出让。
加强土地有形市场建设，取消“捆绑”上市。对招商引资落户县内的重点工程、重大项目、重要社会公益项目不得采取以地补偿的方式给予扶持优惠。坚持“公开、公平、公正”的原则，严禁任何单位、个人在“招拍挂”中私下交易，严禁恶意串通，一经发现，严肃查处。
四、规范园区项目用地行为，提高土地投入强度
严格执行国家土地供应政策。坚持按项目、按产业政策、按建设用地定额指标、按投资强度要求提供用地，逐步提高项目进园入区“门槛”。严格项目准入，县开发区（包括意大利工业区、耿耿工业区、安宜镇工业区）原则上不低于80万元／亩，曹甸、范水、夏集工业区不低于60万元／亩，其他镇工业集中区不低于50万元／亩，并根据用地指标、项目数量和质量，适时进行调整。县国土部门要对照投入强度要求，必须在项目验收后再核发土地使用证。
五、切实加强工业用地管理，防止国有资产流失
进一步规范工业用地行为。通过各种方式(划拨、出让、租赁等)取得的工业用地，只能新建厂房等生产性设施，严禁利用工业用地新建各类经营、娱乐设施或进行商品房开发，一经发现擅自改变用途、变相开发的，县国土部门依法收回土地，或按有关法律规定办理土地出让手续，补收土地出让金并依法予以处罚。
国有、集体土地、房产的处置必须经县政府批准，并且由县政府指定的相关机构组织实施，擅自处置的，县国土、建设部门不得办理交易手续，发给相应权属证书。
六、严格控制城区个人建房，杜绝非法买卖宅基地行为
加强县城规划区内建房审批。淮江公路内区域(北至淮江公路、西至大运河、南至淮江公路，东至宝曹河)原则上不再批准个人新建住宅。该区域内被鉴定为危房的，允许经批准适当修建，但不得增加建筑面积。
淮江公路以外规划区范围内(北至八浅大沟、西至中港宝汜公路、南至淮江公路外200米，东至望直港娄子河一线)，集中规划农民拆迁安置点和中心村，由属地人民政府统一实施农民建房安置方案，报建设规划部门审批。规划区内相关镇在条件成熟时，积极规划启动农民公寓楼建设，提高城市土地利用效率，改善农民居住条件。
严格执行农村宅基地安排的相关政策规定。坚决杜绝以建中心村、搞公益事业、招商引资、安置“拆迁户”等为名，非法出售或变相买卖宅基地；坚决杜绝党政机关、企事业单位工作人员等各类人员直接或变相购买未经土地行政主管部门公开拍卖的宅基地建私房；坚决杜绝非法购买农民住宅的现象；坚决杜绝相关部门和单位以缴纳各种罚款、押金等形式以费代管、以罚代法。所有建房户必须凭建设用地许可证和建设工程规划许可证方可施工。对顶风违纪、牟取小集体利益、弄虚作假、非法买卖宅基地的行为以及为非法买卖宅基地办理审批手续的，没收非法所得，并追究部门主要负责人及相关责任人责任。
规范宅基地审批行为，实行宅基地审批前公示制度。由村(居)委会会同国土部门对拟批准的村(居)民宅基地应当在批准前10日内，将申请者的姓名、家庭人口状况、申请理由、拟批准的依据等在当地村组予以公示，接受群众监督。农民拆迁安置房也应实行公示制，以提高拆迁补偿安置工作的透明度。
非农业户口的党政机关、国有企业、事业单位干部，不准以个人或他人名义在县城规划区内自筹自建私人住房。领导干部涉房事项列入领导干部报告个人重大事项的范围，须按干部管理权限和有关规定及时报告。
鼓励有条件的机关、国有企业、事业单位干部以合法收入通过市场小房换大房，改善住房条件，有关部门应简化手续，积极支持。
坚持查纠结合。县国土、建设等部门要会同有关镇人民政府对已发生的违规审批、骗取批准、违法交易、未经批准等非法取得的村民宅基地进行清查，依法处理，区别对待、限期整改：1、对符合规划私下买卖宅基地并已建成房屋的，限期补缴土地出让金、补办建设用地手续；2、不符合规划的私下买卖宅基地并已建成房屋的，该拆除的予以拆除，该没收的坚决没收。3、私下买卖宅基地、房屋未建的，宅基地收归集体所有，有关村、单位或部门收取的费用一律退还。4、城郊结合部零星地块，可依法征为国有，纳入县国有土地储备、上市。对不主动自查自纠的，将依法从重从严处理。七、加大城市规划监管力度，严肃查处违法建设行为
强化城市规划宣传和公示。县建设规划部门要加强城市规划法律法规的宣传力度，重点宣传《宝应县城市规划建设管理规定》，并及时广泛公布已批准的城市建设规划，形成社会相互监督的局面，维护规划严肃性、连续性、整体性。
规范工业项目的建设行为，严禁工业项目未批先建或超面积建设。招商引资工业项目，由引资部门或镇政府负责手续办理，不得私自许诺或鼓励投资方未批先建。造成较大影响的，将由纪检、监察部门追究相关部门或镇负责人责任，造成损失的，由相关部门或镇自行承担。
加大对违章建设的防范和查处力度。对违章建设，相关镇、村、居委会要高度负责，一经发现，立即阻止并及时报告相关职能部门。城建部门作为查处违章建筑的执法部门，要加大工作力度，提高违章建设的发现率、查处率。对查处违章建筑发现、协调和处理不力的，由纪检、监察部门追究相关部门及人员的责任。
已公布拆迁范围内私搭乱建行为，拆迁评估时一律不予补偿，造成损失的由建设人自行承担。未经国土、建设规划部门审批发证的违章建设，县房产管理处不得受理发证。造成工作失职的追究相关人员的责任。
八、建立完善监督机制，强化土地资产和各类规费征管
加强土地出让金收缴。由国土部门负责收缴，财政部门负责管理。土地出让金一律不得减、缓、免，土地出让金必须足额到位，实行财政专户管理，严格执行“收支两条线”，严禁空收、空转、空支。
规范土地出让金使用。集镇(安宜镇除外)国有土地进行出让的，净出让金原则上全额返还所在镇，用于小城镇建设，城区(安宜镇范围内)土地出让金收入，主要用于城市建设，具体使用计划由县政府研究确定。
加大房地产税费征管力度。坚持征收标准，依法按章足额征收，做到“应收尽收”，符合减免政策的，按程序履行相关审批手续。县国土、建设、财政、纪检、监察、工商、税务等部门要建立健全土地出让金、房地产税费相关管理制度，强化征管和使用情况监督检查。
规范经营行为，实行违规企业市场禁入制度。各有关部门要严把关口，对土地出让金不能按时足额到位、不按期缴纳规费、土地交易中恶意串通、搞暗箱操作、偷税漏税等违反土地和建筑市场管理规定的有关企业，其相关项目县建设部门不予办理开工建设等相关手续，国土部门不核发土地使用权证，三年内不得允许其进入县内土地、建筑有形市场参与竞标。
九、依法落实征地补偿政策，切实保护农民群众的合法权益
征用农村集体土地必须依法规范，并实行政府统一征地制度，认真落实征地补偿安置政策，不得强行使用集体土地。对不按规定支付安置补偿费用或克扣、侵占、截留、挪作他用的，一律严肃查处。
严格执行征地公告、征地补偿安置方案公告及征地补偿登记“两公告一登记”制度，切实维护被征地农民的知情权、参与权和监督权。必须严格加强对被征地农民选择进入基本生活保障相关资金使用情况的管理。农村集体经济组织必须将征地补偿费用收取、用途、支出情况向全体村民公布，接受农民群众监督。
十、加大执法力度，严肃查处违法违纪行为
要进一步加大对土地征用、使用违法违规行为以及非法买卖宅基地、乱搭乱建等突出问题的查处整治力度。对违反土地利用总体规划圈占土地、未批先用、少批多用、低价出让土地、拖欠征地补偿安置费用、违规搭建、违章建筑等违法违规行为，县国土、建设、公安等部门和开发区及相关镇人民政府定期开展联合执法，相关部门要建立工作联系制度、违法违规案件监督检查联动机制，镇村组、居委会要实行信息报告制度。
各镇、开发区要与村签订责任状，把宅基地管理、纠正和制止违章建设纳入年度考核。一经发现，必须及时报告。对本镇、村、组、居委会非法买卖宅基地、违章私搭乱建问题不及时制止和报告的以及查处不力的，将严格按照责任追究有关责任人的责任。
要按照既查事又查人的原则，对严重违反城区建设规划，扰乱土地市场秩序，严重侵害农民利益的行为，发现一起查处一起，该拆除的坚决拆除，该没收的坚决没收，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
十一、强化责任落实，确保房地产市场规范有序健康发展
县政府成立由政府主要负责同志任组长，县纪检、监察、国土、建设、财政、公安、发展计划、环保、供电、规划等部门及有关镇主要负责人组成的规范房地产市场秩序领导小组，加强对全县房地产市场规范工作的组织领导和协调。
各有关部门、镇人民政府必须按照各自职能，进一步落实工作责任。县国土部门负责违法违规土地清理，土地市场秩序整顿和规范工作；县建设部门负责县城建设规划的编制、执行和房产市场管理；对违反规定买卖宅基地、违章搭建的，土地、房产违规交易的，土地部门一律不发土地证，建设部门不发房产证。县公安部门配合开展土地和建筑市场整治工作，对构成违法案件及时查处；发展计划部门负责土地审批项目的预审监管；县环保部门负责项目可行性报告环境方面的把关；县供电部门对违章违规行为不予供电；各有关乡镇负责区域内村民(居民)宅基地管理审核；县纪检、监察部门负责土地房地产市场规范工作监督检查，对失职、渎职、违反审批规定程序的单位和个人以及构成违纪行为的相关责任人追究纪律责任。
各级领导干部要提高学法、用法、执法的能力，提高依法行政水平，进一步规范审批行为。要切实加强房地产市场监管，及时制止和纠正违规操作。要本着对群众利益高度负责的精神，对涉及到群众反映土地及房产市场秩序管理中的来信来访，认真组织“回头看”，定期督办、会办，切实把群众反映的问题解决在基层，化解在当地，进一步促进全县房地产市场稳步健康的发展。
中共宝应县委员会
宝应县人民政府
二○○四年六月二十一日
