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楼市进入“政策市”时代 08年房价必须下降



    国资委研究中心主任王忠明:房价拐点论太轻率
    国务院同时动用法律、经济和金融手段严厉打击土地囤积,为2008年房价定了一个明确的基调,2008年楼市会否出现拐点的争论已经不重要,重要是必须出现拐点甚至极点,而围绕着这一明确目标,打击囤积或许仅仅是一个开始,今后还将有新的政策陆续出台……
    
    1月7日,国务院办公厅在下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》,从而打响了2008年楼市调控的第一炮,以打击囤积土地为核心的重拳,注定将影响整个楼市格局并对房价走势产生决定性影响。
    
    国务院通知的第六条尤其引人瞩目:“严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。”
    
    与以往打击囤地的通知不同,此次政策部署一旦付诸实施,将产生巨大威力。这通过此次打击囤地规定的细节可以看出端倪:
    
    其一,去掉了“原则上”。为了打击囤积土地行为,从2007年至今,中央先后下发了三个通知,但前两个通知在提到征收土地闲置费时,规定的是“原则上”按出让或划拨土地价款的20%征收。我们知道,所谓的“原则上”在实践中经常变成了没有原则,“原则上”这一修饰经常把刚性的制度给弱化,变成弹性的制度。我国在土地闲置现象大面积出现的情况下,土地闲置费却收缴不上来就与此有关。去掉“原则上”有利于避免地方政府自由裁量权过大引发的寻租问题。这一细节变化表明了中央将铁腕打击囤积土地行为的坚决态度。
    
    其二,征缴增值地价。笔者认为,这是对囤积土地行为具有巨大杀伤力的一步“绝杀”。我们知道,开发商囤积土地的目的有两个:一是等待土地升值,坐享升值之利,由于这几年地价疯狂上涨,开发商从中获取了巨额利润;二是通过囤积土地减少住房的有效供给,扭曲供求结构,推高房价,从中获取暴利。
    
    但是,现在国务院第一次对土地增值展开征缴,就意味着,今后再囤积土地不仅面临着巨大的法律风险(土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回),同时,也面临着巨大的经济风险——即使土地限制不超过一年,够不上“按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”,土地增值也将被“征缴增值地价”。而且,征缴增值地价的具体办法明确由国土资源部主导制定,这意味着地方政府要想与开发商串通来规避相关政策就面临相当大的难度。
    
    其三,此次国务院还在通知中规定:“金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资,违规提供贷款和核准融资的,要追究相关责任人的责任。”
    
    这说明,政府不仅严厉打击以土地闲置为特征的囤积土地行为,也严厉打击以所谓分批开发等方式变相囤积土地的行为。同时也说明,政府不仅动用法律手段、经济手段来打击土地囤积,还动用了金融手段,即在信贷上给囤地行为釜底抽薪,让其因为得不到资金支持而无法囤积土地。并且,与以往通知不同,此次明确对于违规提供贷款和核准融资的金融机构“追究相关责任人的责任”,政策制定者的决心跃然纸上。
    
    《国务院关于促进节约集约用地的通知》虽然是围绕土地问题展开,但却是“意在房价”,在为2008年的楼市格局和房价走势定调。那么,定的基调是什么呢?国务院这次出台打击囤地政策的时机,恰逢楼市拐点隐约出现但还存在很大不确定性的时候,而打击囤积行为的一个最直接影响就是将加大房地产市场的有效供给,在市场观望气氛浓厚的情况下,有效供给的加大必然会降低房价!
    
    不难看出,国务院这次出台打击囤地政策实际上发出了一个非常明确的信号,决策层对房价持续快速上涨的状况已经不能容忍!如果此前市场人士对于房价走势的判断还在不确定性中摇摆不定的话,那么,中央打击囤地所发出的信号已经在拨云见日,给出明确方向。
    
    房屋的主要用途是用来居住,是消费品,而作为消费品的价格是由民众的实际购买力来决定的,当某种商品的价格远远超出民众实际购买力且持续上涨时,就会导致危险后果。第一,恶化民生。我国目前对低收入者的住房保障速度远远跟不上由于房价上涨所导致的新的需要纳入住房保障人口的增加速度,长此以往,必然损害社会稳定根基;第二,房价持续上涨不断累积泡沫,一旦破灭后果不堪设想。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。如果楼市泡沫突然破灭,其影响就可能迅即传导到金融机构,并波及到整个经济。
    
    无论是从民生、社会稳定还是经济可持续发展的角度来看,房价持续快速上涨的危险性都已被决策者高度重视。国务院打击囤地为2008年房价定了一个明确的基调,2008年楼市会否出现拐点的争论已经不重要,重要的是必须出现拐点甚至极点,而围绕着这一明确目标,打击囤地或许仅仅是一个开始,今后还将有新的政策陆续出台。房地产市场的“政策市”时代正在来临。
    
    
   摘自上海证券报


                                                                                    2008 年 1 月 14 日