房产首页 | 房产新闻 | 行业新闻 | 房屋求购 | 房屋出租 | 房屋求租 | 房屋出售| 房改问答| 房改政策| 房改动态


房产交易方式迷人眼 谨防“租售一体”布陷阱!



    为了促成交易,“以租代售”、“以售代租”等交易方式纷纷露出水面。然而,记者了解到,由于类似的销售方法往往要求交易双方签订多种类型的合同,发生纠纷的可能性也相应提高。

   “以售代租”:商铺获产权后代寻租房者

    2004年,刘女士看中南京路上的一栋商务楼。广告称,这一黄金地段的商铺,购房者获产权后,可立即出租给售房者,售房者将每月支付租金,购房者将坐享其成。

    当年4月1日,刘女士与本市某房产集团签下购买该商务楼第18层共724平方米的合同,约定两个月内该房产集团协助刘女士办产权过户手续。随后签订的租约合同中,刘女士变为“房东”,每月可从该集团收取租金若干。

    刘女士按每平方米2.2万元的售价缴清房款,并缴纳了全部契税。眼见房产销售合同签订已近两月,房产集团却没有动静。原来,刘女士买下的楼层因该房产集团拖欠银行的贷款,已于当年5月被冻结,产权无法正常过户。

    由于售房者违约,刘女士要对方退还购房款及相关费用。经1次法院调解、3次自行调解,对方屡作承诺而不为。日前,刘女士决定委托律师与售房者作最后一次协商,再无结果将起诉至法院。

   “以租代售”:每月租房款冲抵购房款

    买房前,消费者可以租房方式体验,只要在双方约定期限内提出购房,消费者先前所付的租房款可冲抵购房款,享受租房之初的房屋时价。

    2003年4月中旬,黄先生与某房产商签约,租下位于陕西北路某号的一套商品房。双方约定租期3年,月租金两万余元,黄先生如在租赁期限内按时全额支付月租金,可随时提出购买申请,此后租赁关系变为销售关系。

    租房之初,黄先生的举动让不少朋友看不懂,每月两万余元的租金完全可以直接买房,两年后,房价节节攀升,众人才明白以租代售的好处。黄先生租赁初期的房价为每平方米1.1万元,后来涨至每平方米1.6万余元,这意味着黄先生只要把租赁关系转为销售关系,每百平方米便可以省下50万元。

    然而,黄先生每次提出购房都被拒绝。日前双方对簿公堂,法院作出一审判决,由房产商适当赔偿黄先生损失55万余元。
法官点评:“租售一体”隐患难测

    静安法院民一庭资深法官赵基梁称,“以租代售”和“以售代租”的方式原先出现在国外,一些房产商发现后引入国内市场。由于市场环境不同,这些较先进的销售理念却不一定适用。“以租代售”往往出现在一些由烂尾楼改造而成的酒店式公寓,售房者用这一手段吸引购房者,问题是,同一幢住宅楼里租售共存,如楼房公共设施需要修理,这笔费用该由谁承担?

    “以售代租”把招商风险完全压在售房者身上。万一招商不力,售房者无法获取商铺利润,如何保证每月付给租金?赵基梁表示,由于类似的房产交易方式颇具迷惑性,消费者不要只看到有利于自己的一面,需要考虑日后可能承担的风险,从而须签订合法有效的合同。




                                                                                    2007 年 3 月 26 日